¿El hormigón debajo de tu casa está en peligro? Los problemas de los cimientos pueden provocar daños estructurales importantes dentro de su hogar. Ya sea que sea propietario de una vivienda o un comprador en perspectiva, los problemas de los cimientos dan miedo y es probable que tenga muchas preguntas.
Dos de las preguntas principales son:
Afortunadamente, hay formas de reparar una base de hormigón sin tener que arrancarla y empezar de cero.
Si sospecha que hay algún problema, haga lo siguiente:
- Examine usted mismo la base en busca de problemas obvios
- Haga que un experto en reparaciones realice una inspección de los cimientos de la casa
- Consulte con un ingeniero estructural si es necesario
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¿CUÁLES SON LAS SEÑALES DE LOS PROBLEMAS DE FUNDACIÓN?
¿Se pregunta si tiene problemas con los cimientos? Todos los cimientos se asentarán con el tiempo, pero surgen problemas cuando este asentamiento es desigual o extremo.
Estos son los signos comunes del estrés de la base:
Señales de advertencia exteriores
- Rotación de pared
- Separación alrededor de la puerta del garaje, ventanas y / o paredes
- Ladrillos agrietados
- Fundación rota y / o agrietada
- Molduras desplazadas
Señales de advertencia interiores
- Puertas y ventanas desalineadas
- Placas de yeso agrietadas
- Grietas en el piso
- Pisos desiguales
Ver estos imagenes de problemas de cimientos para que sepa exactamente qué buscar en su casa.
Los pisos abultados, las paredes agrietadas y las puertas que no se cierran son signos de deterioro de los cimientos. El sesenta por ciento de todas las casas construidas sobre suelos expansivos sufren daños en los cimientos. El problema ocurre cuando solo una parte de la base se levanta o se asienta, causando grietas y otros daños.
Este movimiento diferencial es causado en gran parte por diferencias en la humedad del suelo. La pérdida o ganancia de humedad del suelo puede causar una contracción o hinchazón grave.
Si el marco de una casa no comienza a distorsionarse hasta después de tres o más años de desempeño satisfactorio, es dudoso que la distorsión sea causada por un asentamiento de cimientos de profundidad total, que siempre se evidencia por grietas coincidentes. Las grietas ocurren en cada lado de una porción del muro de cimentación que está sufriendo un movimiento descendente causado por fallas en el suelo.
Las grietas de asentamiento son casi siempre verticales y no deben confundirse con las grietas que ocurren cuando una pared se ve sometida a un movimiento lateral debido a la presión del suelo.
¿QUÉ CAUSA PROBLEMAS FUNDAMENTALES?
Para la gran mayoría de los daños, el agua es el principal culpable. Las variaciones en la humedad hacen que los componentes del suelo se hinchen o encojan, lo que provoca un movimiento debajo de la base.
Su propiedad puede ser más susceptible a daños en los cimientos si:
- Fue construido sobre arcilla expansiva
- Se construyó sobre suelos de relleno mal compactados.
- El área alrededor de la base tiene un drenaje deficiente.
- Vives en una zona con cambios estacionales extremos
- Experimentó una fuga de plomería debajo de su casa
- Las raíces de los árboles crecen demasiado cerca de su casa
- Un terremoto, inundación o sequía comprometió la estructura
Los suelos con mayor contenido de arcilla son generalmente más susceptibles, mientras que aquellos con menor contenido de arcilla son los menos afectados. En algunas áreas el movimiento es insignificante en otras, es bastante pronunciado.
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Cuando se utilizan suelos inestables como base, el movimiento se transfiere a la base. Dado que el movimiento del suelo rara vez es uniforme, la cimentación está sujeta a un diferencial o alteración. El problema se manifiesta tanto en las cimentaciones de losa como en las de pilares y vigas.
Si toda la tierra debajo de una base se hincha de manera uniforme, generalmente no hay problema. Sin embargo, los problemas ocurren cuando solo se instala una parte de la casa. Luego, el movimiento diferencial provoca grietas u otros daños.
Problemas resultantes de la liquidación de la fundación:
- Daño a la estructura
- Pérdida de valor inmobiliario
- Riesgos de tropiezo
- Grietas antiestéticas
- Mal funcionamiento del equipo
Cualquiera sea la causa, el asentamiento puede destruir el valor de su casa e incluso hacerla insegura. Si ve signos de falla, no se demore en resolver el problema. Cuanto más espere, más se hundirá la base, lo que provocará daños más costosos.
GRIETAS DE CIMIENTOS
Las grietas finas son un resultado común del asentamiento normal de la base. Sin embargo, debe preocuparse si aparecen grietas grandes de repente. Si una grieta es más ancha que un octavo de pulgada, podría tener un posible problema de cimentación.
De acuerdo a una Artículo de Realtor.com sobre problemas de cimientos:
'Las grietas horizontales o irregulares de 45 grados son las más graves y, por lo general, indican que necesitará ayuda profesional'.
Si no está seguro, controle las grietas en su cimentación; si continúan expandiéndose, llame a una empresa de cimentaciones para que inspeccione las grietas.
Soluciones de fundación
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MÉTODOS DE REPARACIÓN DE CIMIENTOS DE HORMIGÓN
Las técnicas pasadas para la reparación del hormigón hundido han variado. Se han vertido, empujado, torneado o forzado de alguna manera madera, hormigón, cemento y acero en el suelo tratando de salvar estos cimientos y losas, mientras que desde el principio, cualquiera y todos, capacitados o no capacitados, se convirtieron en 'expertos' en este tipo de reparación. A menudo, como no, las reparaciones resultaron inútiles.
Otros métodos de remediación más exitosos implican una gran interrupción del uso del edificio por parte de la familia o la empresa. Por lo general, es deseable que se corrija el asentamiento de losas de construcción y cimientos monolíticos en áreas residenciales sin tener que mover todos los muebles, electrodomésticos y posiblemente toda la familia, o en áreas comerciales, sin interrumpir el negocio.
Sin embargo, con la tecnología actual y los expertos capacitados, existe una serie de soluciones muy exitosas para el problema del concreto hundido que implican poca o ninguna interrupción de la vida normal o la rutina comercial.
Los dos métodos más comunes de este tipo de reparación son el levantamiento de losas y el levantamiento hidráulico (también conocido como perforación).
en un robo de losas En funcionamiento, la lechada se bombea debajo de una losa o viga para producir una fuerza de elevación que restaura el miembro a su elevación original.
En platillo , los postes de acero se clavan a través de suelo inestable y se utilizan gatos hidráulicos para levantar o estabilizar losas de hormigón afectadas por cambios en el suelo subyacente. El método de reparación utilizado depende del tipo de malestar que se esté tratando.
Elegir el método correcto para las reparaciones.
Antes de decidirse por un método de reparación, debe determinar qué está causando la angustia. Examine molduras y molduras, juntas de mortero en enchapado de ladrillo y ventanas en áreas bajas en busca de pistas. También tome nota del clima reciente. El clima inusualmente seco o húmedo puede causar movimiento en el suelo subyacente.
El método más utilizado para corregir losas más pequeñas. de hormigón hundido, como losas residenciales, entradas de vehículos, aceras, terrazas de piscinas, etc.
El levantamiento de losas se realiza bombeando una lechada de cemento a través de pequeños orificios ubicados estratégicamente en la losa de concreto. Una vez en su lugar, la lechada se solidifica en una masa de hormigón densa y proporciona un apoyo competente para la losa de hormigón.
Si se usa una lechada de tierra-cemento-cal, el contenido de cal de la lechada impartirá los beneficios de la estabilización de la cal a la base o sub-base. Este tratamiento combinado no solo restaura la losa al grado adecuado, sino que también estabiliza el subsuelo para evitar que el problema vuelva a ocurrir.
Para problemas mayores , especialmente los que se encuentran en el desplazamiento de cimientos de edificios comerciales y de viviendas, los pilares hidráulicos se utilizan normalmente para levantar y estabilizar los cimientos.
La perforación implica el uso de gatos mecánicos colocados estratégicamente para levantar la viga asentada a nivel. La viga debe elevarse con cuidado para evitar daños mayores o innecesarios. Una vez levantada, la viga se mantiene elevada mediante una zapata y un pilar de extensión especialmente diseñados.
La base está colocada lo suficientemente profunda para que sea independiente de las variaciones en la humedad del suelo. También está diseñado para distribuir adecuadamente la carga sin crear volumen o masa innecesarios. El muelle está atado a la zapata con acero y soporta la viga de cimentación.
¿QUÉ REGIONES ESTÁN MÁS AFECTADAS POR LA FALLA DE LOS CIMIENTOS?
El tipo de suelo en ciertas áreas del país conduce a una mayor tasa de problemas de cimientos. Las áreas con alto contenido de arcilla y las áreas costeras con mucha arena tienden a sufrir el mayor daño. Las casas en estas regiones corren un mayor riesgo de daños en los cimientos.
Problemas de la fundación en Texas
Las siguientes áreas de Texas tienen un suelo arcilloso expansivo, que puede causar el movimiento de los cimientos:
- Dallas
- Fort Worth
- Houston
- Cuerpo de Cristo
- Austin
- San Antonio
Las condiciones del suelo en Texas responden a la lluvia y la sequía como una esponja. Esta expansión y contracción con cambios en la humedad ejerce presión sobre la base.
Los problemas de cimientos también prevalecen en áreas propensas a inundaciones, como se vio con el huracán Harvey en 2017. Si vive en Houston, es posible que desee elevar su casa por encima de la llanura aluvial. FEMA ofrece esta guía sobre la proceso de elevación de la casa .
Los factores adicionales que contribuyen a la falla de los cimientos en Texas incluyen un drenaje deficiente alrededor de las casas y la corrosión de las tuberías de hierro fundido o la falla de los pilares de cedro debajo de las casas antiguas.
Para más información:
Una guía de expertos para detectar problemas relacionados con la fundación de viviendas en Texas
Problemas de la Fundación Houston
Problemas de la Fundación Dallas
Problemas de la fundación en Oklahoma
Las áreas de Oklahoma, incluidas Tulsa y Oklahoma City, también tienen suelos con alto contenido de arcilla. De hecho, la tierra es roja en muchos lugares porque hay mucha arcilla.
Para empeorar el problema, Oklahoma a menudo experimenta una sequía extrema (¿recuerdas haber aprendido sobre el Dust Bowl?) Que seca el suelo, lo que hace que se contraiga y se separe de los cimientos.
En Oklahoma, la expansión y contracción del suelo a menudo genera problemas en el sótano de su casa. A veces, las paredes del sótano requerirán enderezarse para sostener adecuadamente su hogar.
Los expertos en cimentaciones en Oklahoma recomiendan regar sus cimientos en épocas de sequía y redirigir la lluvia lejos de su hogar con canaletas y pendientes adecuadas durante las épocas de lluvia.
Problemas de la fundación en Missouri
Missouri es otro estado con más problemas de cimientos que el promedio. Kansas City y St. Louis tienen suelos arcillosos expansivos y un clima variable que contribuyen a los problemas.
Si su sótano tiene goteras o está húmedo, es posible que necesite impermeabilizar el sótano. O peor aún, es posible que tenga las paredes arqueadas del sótano que deben repararse.
Problemas de la fundación en Mississippi
Mississippi, y Jackson en particular, también tienen frecuentes problemas con las fundaciones. El suelo de esta zona, conocido como arcilla Yazoo, debilita los cimientos, poniéndolos en riesgo de fallar.
El volumen de este suelo se expande cuando está mojado y se encoge cuando está seco, a veces hasta en un 38%. Este movimiento drástico del suelo provoca el desplazamiento de estructuras, la rotura de las tuberías subterráneas y otros daños.
Si tiene arcilla Yazoo debajo de su casa, la clave es mantener la humedad constante. A veces, esto puede significar redirigir el agua de lluvia lejos de su casa, otras veces puede significar usar una casa de remojo para evitar que el suelo se seque.
¿ES LA ARCILLA EL ÚNICO TIPO DE SUELO QUE CAUSA PROBLEMAS DE CIMENTACIÓN?
La arcilla no es el único tipo de suelo que afecta negativamente a los cimientos. El segundo mayor enemigo de los cimientos de casas de hormigón es la arena. Si bien la arena no se expande ni se contrae como los suelos arcillosos, se puede lavar, creando espacios debajo de la base. La turba es otro tipo de suelo que se contrae y se expande como la arcilla.
Aprender más sobre suelos expansivos .
La marga y la roca son los mejores suelos para proporcionar apoyo a los cimientos. Se compactan bien y no se mueven ni se hinchan con los cambios de humedad.
¿DEBO COMPRAR UNA CASA CON PROBLEMAS DE FUNDAMENTO?
Muchos compradores de viviendas corren hacia las colinas cuando ven una casa con problemas de cimientos. El temor es que costará miles de dólares reparar la casa levantando y apoyando suficientemente sus cimientos.
Si está comprando una casa, esté atento a los signos comunes de problemas en los cimientos. Además, asegúrese de realizar una inspección de la casa. Sin embargo, a veces se pasan por alto los problemas de cimientos durante este paso.
Para asegurarse de que la casa que desea comprar sea estructuralmente sólida, haga que la evalúe un contratista de cimientos o un ingeniero. También podrán darle una idea de cuánto costará el trabajo de reparación, para que pueda hacer una oferta con eso en mente.
En algunos casos, es posible que pueda obtener una buena oferta en una casa con problemas de cimientos. Pero asegúrese de saber en qué se está metiendo. Algunos problemas de cimientos pueden corregirse fácil y económicamente, mientras que otros pueden requerir una base completamente nueva y hasta $ 100,000. No acepte lo que dice un agente de bienes raíces, solo un experto en fundaciones puede ayudarlo a determinar qué esperar.
¿DEBO ARREGLAR MI FUNDACIÓN ANTES DE VENDER MI CASA?
Si desea obtener el mejor precio por su casa, debe estar en perfectas condiciones. Esto incluye solucionar problemas de cimientos si se lo puede permitir. Ver promedio costos de reparación de cimientos .
La mayoría de las empresas de fundaciones ofrecen una garantía de por vida sobre sus reparaciones que es transferible a los nuevos propietarios. Esto les dará tranquilidad a los compradores potenciales porque saben que el problema ha sido resuelto.
En algunos casos, es posible que pueda vender su casa tal como está. No es raro que los inversores compren viviendas con problemas en los cimientos. Además, si tiene la ventaja de un mercado de vendedores, algunos compradores están dispuestos a hacerse cargo de las reparaciones ellos mismos.
Para más sobre esto lea Cómo vender una casa con problemas de cimientos .
Relacionado: Trabajo concreto para hacer antes de vender su casa
CÓMO CONTRATAR UN CONTRATISTA DE REPARACIÓN
El trabajo de la fundación definitivamente no es un proyecto de hágalo usted mismo, por lo que tiene sentido contratar al menos tres contratistas con licencia para brindarle una propuesta detallada junto con una evaluación de sus problemas. La inspección promedio toma alrededor de dos horas. Ron Davidson de Sistemas Ram Jack también ofrece los siguientes consejos y medidas de precaución:
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Infórmese sobre los métodos de reparación y haga muchas preguntas. No tome su decisión final basándose en publicidad y precios económicos. Si suena demasiado bueno para ser verdad, probablemente lo sea.
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No haga negocios con un contratista que no tenga sus métodos de reparación evaluados por ICC-ES (Servicios de evaluación del Consejo Internacional de Códigos). Esta organización sin fines de lucro garantiza que los productos de construcción cumplan con el código.
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En la mayoría de las áreas del país, un contratista de buena reputación tendrá una cláusula para la profundidad del pilote hidráulico (típicamente de 20 a 30 pies). Más allá de esa profundidad, generalmente hay un cargo adicional, que oscila entre $ 20 y $ 30 por pie. Si un contratista no tiene una cláusula de profundidad, tenga cuidado. Es poco probable que el contratista continúe operando con pérdidas y, en cambio, se detenga en la profundidad que garantice una ganancia.
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Algunos proyectos de reparación requieren la remoción de jardinería en las áreas de trabajo, y el contratista generalmente no garantiza que un arbusto o arbusto sobrevivirá después de la remoción y reemplazo.
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Las garantías o garantías para el trabajo de cimentación son muy importantes, así que preste mucha atención a sus términos. Recuerde que una garantía es tan buena como la empresa que la respalda. Busque una empresa nacional que pueda ofrecer un confianza de garantía. Esto significa que si la empresa cierra, existe un plan para brindar un servicio de seguimiento, si es necesario.
